沈阳商品房市场分析(转)
提纲：1、简述沈阳商品房市场现状
2、阐述问题及解决方法，提出个人建议
3、总结并对未来展望
沈阳商品房市场分析
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
据不完数据初步分析，2007年上半年，沈阳市房地产投资完成额在十五个副省级城市中排第3名；商品房销售面积在十五个副省级城市中排第2名；商品房均价在十五个副省级城市中沈阳排第12名。房地产市场各项指标说明总体发展形势是平稳的、健康的，处于可持续的发展状态。2007年1-7月份，沈阳市房地产投资销售比76.4%，处于良好区间。沈阳房地产市场整体向上发展，市场需求旺盛,销售形势较好。根据调查，目前沈阳市商品住宅销售量中，消费者购房自住的占85%以上，属于投资性购房的比例在10%-15%之间。
随着城市的不断发展，居民收入水平不断提高，沈阳市民购房改善居住条件的愿望不断增强，商品房终极消费仍然是沈阳市房地产市场的消费主流。
沈阳商品房市场的运行状态：
一、商品房地产现状
2007年上半年，房地产开发建设快速增长，上半年沈阳市房地产开发项目是415项，占地总规模是2963.4万平方米，建设总规模是5479.1万平方米，其中住宅建设规模4200.7平方米。上半年，全市房地产开发建设累计完成投资239.6亿，同比增长55.8 %，商业住宅同比增长52.1%。新开工住宅面积是1172.35万平分米，同比增幅是62.2%，其中商业住宅956.3平方米，同比增长是48.5%。2007年上半年全市交易商品房552.5万平方米，销售金额是196.01亿元，同比增长16.2%和21.9%。其中住宅预售面积418.6万平方米，同比增长12.7%。存量房交易面积是274.97万平分米，同比增长3.2%，住宅交易比去年同期下降了6.2个百分点。房地产金融市场，上半年抵押贷款面积是1017万平方米，个人贷款金额是5.74亿元。房屋拆迁情况，上半年沈阳市被拆迁面积是21万户，拆迁面积37万平方米。
二、不同面积商品房的销售情况
上半年批准上市量是412万平方米，商业住宅是355.88万平方米，同比增幅是3.7%，在实际销售方面普通住宅占绝大部分，占86.9%，网点6.52%、办公楼占1.14%。交易金额和交易面积是一致的。每平方米2000元的占交易总量的24.6%，每平米3000元的占38.2%，每平方米4000元以下占交易面积的70.1%。这就是不同的面积商品房销售情况，这是按套型算的，60――100平方米的商品房占48.8%，套数占67.7%，交易面积占54.2%，这是占主体的地位。
存量房住宅销售面积比去年增长3.2%，普通住宅销售面积比去年下降了8.3%。存量住宅占整个主体地位的74%，存量住宅其中以普通住宅为主，普通住宅占66%，存量住宅出现了负增长，下降了6%。
三、沈阳商品房价格。
上半年，全市商品房和商品房住宅销售均价分别同比增长4.88%和4.93%，其中商品住宅均价3322元/平方米，同比增幅4.93%。上半年存量房和存量住宅房价增幅分别为0.23%和4.27%。存量住宅的均价为2244元/平方米，增幅4.27%。上半年的6月份，价格指数是5.42%，新建商品房是5.7%，存量房是6.6%。
四、沈阳市各个区域市场的情况。
在上半年各区域商品房交易市场交易面积中，于洪区的交易面积最大，其次分别是铁西区、大东区、东陵区、和平区和皇姑区。增量房于洪区在商品房中占首位、铁西区位列第二。存量房和存量住宅的交易主要集中在沈河、和平、皇姑、大东、铁西这五个老城区。其中铁西交易面积和皇姑的交易数量各占第一。
上半年区域市场的运作有以下几个特点：
1、于洪区成为我市商品房交易市场的新秀。
2、铁西区是我市商品房交易市场的主要阵地。
3、存量房交易主要集中在市区二环以内。
4、各区域房地产市场房屋均价平稳运行。
五、上半年房地产商品房的成交状况。
按照每个月的数据来看，一月份月95.4万平方米，二月份是47.12万平方米，三月份是43.99万平方米，四月份173.55万平方米，五月份83.29万平方米，六月份109万平方米。其中一月份增幅最大，三月份下降幅度最大，下降了42.6%，原因就是年初三月份下了一场大雪，它使得建筑开工受了很大的影响。其次是，商品房市场很火爆，把交易量给截流了，所以一月份就已经进入高潮了。
总的原因是沈阳市居民的消费需求特别旺盛。3、4月份交易增幅逐步下降。主要是商品房供应不足。6月份商品房交易有较大的增幅。6月份以后，带动看全市的交易面积的上升。6月份上升16%。沈阳房地产市场主要的瓶颈不是消费者需求问题，而是供应问题。现在是供需的矛盾是供不应求。
六、上半年沈阳房地产市场运营特点。
1、城市化进程加快，土地市场交易活跃。
土地市场有三个特点，第一个就是市本级土地由沈阳市土地局直接管理。第二个是沈阳市的四大空间即独立操作区，土地市场交易的非常活跃，交易量大幅增加。交易热点向周边转移，反映了郊区城市化速度明显加快。第三个特点是土地市场的出让完全实现了市委市政府的要求，基本上都以经济出让为主，完全按照市场化运作。
2、房地产开发建设快速增长。
上半年沈阳建设总规模达到了5479.1万平方米，投资增幅55.4%，是全国房地产发展最快的城市之一。新开工面积增幅62.2%，这样高的速度反映了沈阳市房地产市场的形势比较好，开发商对沈阳房地产的信心指数比较高，所以开发热情比较高，促使沈阳市的开发进入一个新的高潮期。
3、商品房批准入市量有所改善。
由于6月份商品房入市量有较大幅度的增长，从而改变了5月份入市大量下幅的局面。2007年上半年，批准入市商品房面积和商品住宅面积分别同比增长1.47和3.7%，但这些远远满足不了市场的需求。
4、商品住宅销售的环境不断优化。
2007年上半年，批准入市商品住宅每套平均面积为90.49平方米，实际销售商品房住宅每套平均面积是88.98平方米，去年全国销售商品房住宅每套平均面积是113平方米，沈阳市远远低于这个数字，所以建设部导对沈阳的房地产市场给予了充分的肯定。
5、商品房销售增长较快。
由于6月份商品房交易市场突出，从而改变了商品房3、.4、5三个月低速运行的局面。上半年，商品房销售预售面积552.5万平方米，其中商品住宅预售面积为480.76万平方米，分别同比增长16.2%、12.7%，呈现出较快的增长态势。
6、沈阳房地产进入了大盘时代。
在今年的开发项目中，大盘项目急剧增加，其中建筑面积20―50万平方米的项目57项，50万平方米以上的项目12项。初步确定2007年房地产重点项目共75项。其中，去年市政府确定的房地产重点项目结转今年的24项目，今年新增的重点及规模较大的项目51项。
7、投资洼地效应进一步显现。
由于沈阳房地产市场平稳、健康、快速发展，现已成为国内外资本投资热点。外籍和外埠资本纷纷抢滩沈阳，特别是港资大批进入，沈阳已成为全国吸纳港资最多的城市。据粗略统计，全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。在上半年商品房销售前30强中，外资占10%、外埠占33.3%、本地占56.7%。
8、工业产地浮出水面。
工业地产的推出进一步丰富房地产开发的内容和质量。这是沈阳市今年房地产开发新的亮点。
9、大型发地产开发项目大批量开工。
国内知名开发企业大批量进入沈阳房地产，而且开工的速度是空前的，这是出乎各界的意料之外的。
10、住房销售结构开始发生相应的变化。
沈阳市住房销售占52%，投资住房7%，炒房占1% ，今年上半年这个比例发生了变化，目前投资性住房和炒房占购房比例已经突破了10%，原因是，沈阳市场形势比较好，房价上升空间比较大，投资增幅相应比较大一些。其次，股市近期起伏不定，有一部分股市的资金转移到了房地产市场。
今年下半年，全市棚户区改造工程已相继启动，预计被拆迁居民将达到六万户，由此形成的需求，将对沈阳市房地产市场交易起到较大的拉动作用。
为促进沈阳市商品房市场持续健康发展，促进消费、扩大内需、拉动投资增长，不断改善居民居住水平，针对目前存在的炒房投机等扰乱市场的活动，沈阳市政府已制订如下办法:
①、进一步明确房地产市场发展的指导思想。在坚持国家住房市场化的基木方向的原则下，加强政府宏观调控，重点加强对土地和规划管理，增加房地产市场有效供给，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。
②、限制恶意炒作期房行为。加强商品房预售、预登记管理，限制期房转让，禁止炒房号、炒楼花的行为；针对假退房真转让的炒房行为，由管理部门对所退房源的销售实施监管。
③、加强对商品房预售许可的管理。推行商品房销售、登记“一房清”，房地产开发单位在申领商品房预售许可证时，必须先经房产登记管理部门对商品房共有共用部位的权属进行确认，并进行公示，并按规定办理核价手续。
④、加强对商品房销售环节的监管，实行房地产开发项目网上公示制度。房产管理部门定期公示准许上市楼盘的数量及销售情况。相关部门加强对商品房预售房款的监管。
⑤、房地产开发企业销售商品房时需采取认购方式的，必须实行实名制，未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购；认购协议签订两周内，双方必须签订商品房买卖契约。
⑥、健全市场诚信机制，各部门联合执法，加强对违规行为的查处，建立房地产企业不良记录档案，定期发布《沈阳房地产企业诚信报告》。
⑦、规范房地产信息批露，加强房地产信息市场建设，为企事业单位、个人、群众团体等提供公开规范的公共信息服务，政府职能部门严格房地产广告管理、严查虚假广告。
⑧、加强对商品房代理销售公司及从业人员的行业管理。中介企业代理销售商品房，只能收取代理服务费，不得收取差价。营销人员不得炒卖或与他人串通炒卖房号或期房。对于违规企业或人员将吊销其资质证书或资格证书。
⑨、积极培育房地产金融市场，为居民买房提供必要的金融支持，规范住房置业担保市场。主要针对中低收入家庭，扩大公积金贷款覆盖面，逐步推行全程住房信贷担保。
⑩、加强房地产市场的总量调控和结构调整，逐步提高中低收入家庭购房能力，进一步完善房地产预警预报机制。
按常规测算，有15%左右的被拆迁居民即约0.9万户将购买商品住房，可增加需求约50余万平方米；约50%左右的被拆迁居民购买存量住房，剔除其中购买70万平方米补贴低价住房的约1.2万户部分，剩余的1.8万户居民通过购买存量住房可增加需求90万平方米。
同时，东北老工业基地振兴的相关扶持政策得以充分显现，沈阳目前正在形成外资涌入、“南资北上”的投资热点，资金流向的“洼地效应”将给沈阳市的房地产业尤其是商品房市场发展注入强劲的活力。
而沈阳市即将召开的世园会和近几年日新月异的城市面貌，为沈阳市的房地产市场发展和吸引外地居民来沈购房置业增强了吸引力。
现今，众多利好已惠及各方购房者。今年8月中旬，市政府为鼓励沈阳房地产开发推出了“土地分块出让、配套费分期付款、分割发证、分批次预售、审办联动、强化拆迁、配套先行、活跃房地产市场、加大金融支持”九条措施，对开发商以及购房者来说都是极大的利好。
沈阳千缘房地产开发有限公司董事长刘进文表示，政府出台“九条新政”可以有效降低不可预测的投资风险。出台的新政明确提出土地净地出让、政府统一拆迁、配套工程先行、分块出让，这些都能有效地降低投资者风险，同时还能降低开发成本。决定房价的因素很多，现在，实行分期付款、审办联动、举办房交会等措施，可在一定程度上缓解开发成本增加，使房价趋于合理，最终得实惠的是广大的购房者。
住房价格不单纯是经济问题，它还是一个社会问题，它关系到千家万户的安居乐业，关系到财富的流向和公平的实现。从“三个代表”出发，结合温家宝总理的《政府报告》指导思想，沈阳市政府会将民意转化为宏观调空政策措施，抑制商品房房价快速上涨趋势，实现既定的宏观目标，使政府成为商品住房稳定的保障人。 沈阳商品房市场分析
商品房原是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。
内销商品房是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他建筑物。 为进一步简化交易手续、刺激住房消费，按照总量控制、合理平稳的原则，北京市政府1999年11月发文规定，除花园式住宅、部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房（廉租房）外，普通内销商品房、侨汇房、经济适用住房，职工已购公有住房、动迁房、职工住宅和其他划拨土地上的住房交易，统一归并为内销商品住房交易，销售对象为中国境内的公民、法人、其他组织和改革开放后赴境外的中国公民。在市场经济条件下，任何推向市场的，并可以自由买卖交易的房屋都应该是一种商品。但目前的中国房地产市场，商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
据不完数据初步分析，2007年上半年，沈阳市房地产投资完成额在十五个副省级城市中排第3名；商品房销售面积在十五个副省级城市中排第2名；商品房均价在十五个副省级城市中沈阳排第12名（《2007年一、二季度房地产运行情况》）。房地产市场各项指标说明总体发展形势是平稳的、健康的，处于可持续的发展状态。2007年1-7月份，沈阳市房地产投资销售比76.4%，处于良好区间。沈阳房地产市场整体向上发展，市场需求旺盛,销售形势较好。根据调查，目前沈阳市商品住宅销售量中，消费者购房自住的占85%以上，属于投资性购房的比例在10%-15%之间（《沈阳市2007年政府工作报告》，下同）。
随着城市的不断发展，居民收入水平不断提高，沈阳市民购房改善居住条件的愿望不断增强，商品房终极消费仍然是沈阳市房地产市场的消费主流。
沈阳商品房市场的运行状态：
一、商品房地产现状
2007年上半年，房地产开发建设快速增长，上半年沈阳市房地产开发项目是415项，占地总规模是2963.4万平方米，建设总规模是5479.1万平方米，其中住宅建设规模4200.7平方米。上半年，全市房地产开发建设累计完成投资239.6亿，同比增长55.8 %，商业住宅同比增长52.1%。新开工住宅面积是1172.35万平分米，同比增幅是62.2%，其中商业住宅956.3平方米，同比增长是48.5%。2007年上半年全市交易商品房552.5万平方米，销售金额是196.01亿元，同比增长16.2%和21.9%。其中住宅预售面积418.6万平方米，同比增长12.7%。存量房交易面积是274.97万平分米，同比增长3.2%，住宅交易比去年同期下降了6.2个百分点。房地产金融市场，上半年抵押贷款面积是1017万平方米，个人贷款金额是5.74亿元。房屋拆迁情况，上半年沈阳市被拆迁面积是21万户，拆迁面积37万平方米。
二、不同面积商品房的销售情况
上半年批准上市量是412万平方米，商业住宅是355.88万平方米，同比增幅是3.7%，在实际销售方面普通住宅占绝大部分，占86.9%，网点6.52%、办公楼占1.14%。交易金额和交易面积是一致的。每平方米2000元的占交易总量的24.6%，每平米3000元的占38.2%，每平方米4000元以下占交易面积的70.1%。这就是不同的面积商品房销售情况，这是按套型算的，60――100平方米的商品房占48.8%，套数占67.7%，交易面积占54.2%，这是占主体的地位。
存量房住宅销售面积比去年增长3.2%，普通住宅销售面积比去年下降了8.3%。存量住宅占整个主体地位的74%，存量住宅其中以普通住宅为主，普通住宅占66%，存量住宅出现了负增长，下降了6%。
三、沈阳商品房价格。
上半年，全市商品房和商品房住宅销售均价分别同比增长4.88%和4.93%，其中商品住宅均价3322元/平方米，同比增幅4.93%。上半年存量房和存量住宅房价增幅分别为0.23%和4.27%。存量住宅的均价为2244元/平方米，增幅4.27%。上半年的6月份，价格指数是5.42%，新建商品房是5.7%，存量房是6.6%。
四、沈阳市各个区域市场的情况。
在上半年各区域商品房交易市场交易面积中，于洪区的交易面积最大，其次分别是铁西区、大东区、东陵区、和平区和皇姑区。增量房于洪区在商品房中占首位、铁西区位列第二。存量房和存量住宅的交易主要集中在沈河、和平、皇姑、大东、铁西这五个老城区。其中铁西交易面积和皇姑的交易数量各占第一。
上半年区域市场的运作有以下几个特点：
1、于洪区成为我市商品房交易市场的新秀。
2、铁西区是我市商品房交易市场的主要阵地。
3、存量房交易主要集中在市区二环以内。
4、各区域房地产市场房屋均价平稳运行。
五、上半年房地产商品房的成交状况。
按照每个月的数据来看，一月份月95.4万平方米，二月份是47.12万平方米，三月份是43.99万平方米，四月份173.55万平方米，五月份83.29万平方米，六月份109万平方米。其中一月份增幅最大，三月份下降幅度最大，下降了42.6%，原因就是年初三月份下了一场大雪，它使得建筑开工受了很大的影响。其次是，商品房市场很火爆，把交易量给截流了，所以一月份就已经进入高潮了。
总的原因是沈阳市居民的消费需求特别旺盛。3、4月份交易增幅逐步下降。主要是商品房供应不足。6月份商品房交易有较大的增幅。6月份以后，带动看全市的交易面积的上升。6月份上升16%。沈阳房地产市场主要的瓶颈不是消费者需求问题，而是供应问题。现在是供需的矛盾是供不应求。
六、上半年沈阳房地产市场运营特点。
1、城市化进程加快，土地市场交易活跃。
土地市场有三个特点，第一个就是市本级土地由沈阳市土地局直接管理。第二个是沈阳市的四大空间即独立操作区，土地市场交易的非常活跃，交易量大幅增加。交易热点向周边转移，反映了郊区城市化速度明显加快。第三个特点是土地市场的出让完全实现了市委市政府的要求，基本上都以经济出让为主，完全按照市场化运作。
2、房地产开发建设快速增长。
上半年沈阳建设总规模达到了5479.1万平方米，投资增幅55.4%，是全国房地产发展最快的城市之一。新开工面积增幅62.2%，这样高的速度反映了沈阳市房地产市场的形势比较好，开发商对沈阳房地产的信心指数比较高，所以开发热情比较高，促使沈阳市的开发进入一个新的高潮期。
3、商品房批准入市量有所改善。
由于6月份商品房入市量有较大幅度的增长，从而改变了5月份入市大量下幅的局面。2007年上半年，批准入市商品房面积和商品住宅面积分别同比增长1.47和3.7%，但这些远远满足不了市场的需求。
4、商品住宅销售的环境不断优化。
2007年上半年，批准入市商品住宅每套平均面积为90.49平方米，实际销售商品房住宅每套平均面积是88.98平方米，去年全国销售商品房住宅每套平均面积是113平方米，沈阳市远远低于这个数字，所以建设部导对沈阳的房地产市场给予了充分的肯定。
5、商品房销售增长较快。
由于6月份商品房交易市场突出，从而改变了商品房3、.4、5三个月低速运行的局面。上半年，商品房销售预售面积552.5万平方米，其中商品住宅预售面积为480.76万平方米，分别同比增长16.2%、12.7%，呈现出较快的增长态势。
6、沈阳房地产进入了大盘时代。
在今年的开发项目中，大盘项目急剧增加，其中建筑面积20―50万平方米的项目57项，50万平方米以上的项目12项。初步确定2007年房地产重点项目共75项。其中，去年市政府确定的房地产重点项目结转今年的24项目，今年新增的重点及规模较大的项目51项。
7、投资洼地效应进一步显现。
由于沈阳房地产市场平稳、健康、快速发展，现已成为国内外资本投资热点。外籍和外埠资本纷纷抢滩沈阳，特别是港资大批进入，沈阳已成为全国吸纳港资最多的城市。据粗略统计，全国知名的开发企业在沈投资已达70%左右。在上半年商品房销售前30强中，外资占10%、外埠占33.3%、本地占56.7%。
8、工业产地浮出水面。
工业地产的推出进一步丰富房地产开发的内容和质量。这是沈阳市今年房地产开发新的亮点。
9、大型发地产开发项目大批量开工。
国内知名开发企业大批量进入沈阳房地产，而且开工的速度是空前的，这是出乎各界的意料之外的。
10、住房销售结构开始发生相应的变化。
沈阳市住房销售占52%，投资住房7%，炒房占1% ，今年上半年这个比例发生了变化，目前投资性住房和炒房占购房比例已经突破了10%，原因是，沈阳市场形势比较好，房价上升空间比较大，投资增幅相应比较大一些。其次，股市近期起伏不定，有一部分股市的资金转移到了房地产市场。
今年下半年，全市棚户区改造工程已相继启动，预计被拆迁居民将达到六万户，由此形成的需求，将对沈阳市房地产市场交易起到较大的拉动作用。
为促进沈阳市商品房市场持续健康发展，促进消费、扩大内需、拉动投资增长，不断改善居民居住水平，针对目前存在的炒房投机等扰乱市场的活动，沈阳市政府已制订如下办法:
①、进一步明确房地产市场发展的指导思想。在坚持国家住房市场化的基木方向的原则下，加强政府宏观调控，重点加强对土地和规划管理，增加房地产市场有效供给，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。
②、限制恶意炒作期房行为。加强商品房预售、预登记管理，限制期房转让，禁止炒房号、炒楼花的行为；针对假退房真转让的炒房行为，由管理部门对所退房源的销售实施监管。
③、加强对商品房预售许可的管理。推行商品房销售、登记“一房清”，房地产开发单位在申领商品房预售许可证时，必须先经房产登记管理部门对商品房共有共用部位的权属进行确认，并进行公示，并按规定办理核价手续。
④、加强对商品房销售环节的监管，实行房地产开发项目网上公示制度。房产管理部门定期公示准许上市楼盘的数量及销售情况。相关部门加强对商品房预售房款的监管。
⑤、房地产开发企业销售商品房时需采取认购方式的，必须实行实名制，未提供有效身份证明者，房地产开发企业不得接受其认购；认购协议签订两周内，双方必须签订商品房买卖契约。
⑥、健全市场诚信机制，各部门联合执法，加强对违规行为的查处，建立房地产企业不良记录档案，定期发布《沈阳房地产企业诚信报告》。
⑦、规范房地产信息批露，加强房地产信息市场建设，为企事业单位、个人、群众团体等提供公开规范的公共信息服务，政府职能部门严格房地产广告管理、严查虚假广告。
⑧、加强对商品房代理销售公司及从业人员的行业管理。中介企业代理销售商品房，只能收取代理服务费，不得收取差价。营销人员不得炒卖或与他人串通炒卖房号或期房。对于违规企业或人员将吊销其资质证书或资格证书。
⑨、积极培育房地产金融市场，为居民买房提供必要的金融支持，规范住房置业担保市场。主要针对中低收入家庭，扩大公积金贷款覆盖面，逐步推行全程住房信贷担保。
⑩、加强房地产市场的总量调控和结构调整，逐步提高中低收入家庭购房能力，进一步完善房地产预警预报机制。
今年年底，全区棚户区改造已相继完成，预计被迁居民将达6000万，由此形成的需求将对沈阳商品房市场的交易起到很大的拉动作用。同时，东北老工业基地振兴的相关扶持政策得以充分显现，沈阳目前正在形成外资涌入、“南资北上”的投资热点，资金流向的“洼地效应”将给沈阳市的房地产业尤其是商品房市场发展注入强劲的活力。
而沈阳市近几年日新月异的城市面貌，为沈阳市的房地产市场发展和吸引外地居民来沈购房置业增强了吸引力。 现今，众多利好已惠及各方购房者。今年8月中旬，市政府为鼓励沈阳房地产开发推出了“土地分块出让、配套费分期付款、分割发证、分批次预售、审办联动、强化拆迁、配套先行、活跃房地产市场、加大金融支持”九条措施，对开发商以及购房者来说都是极大的利好。 而政府干预住宅市场也是市场的需要。房地产生产中出现的“寻租”腐败现象，并不能作为否定政府介入土地和住宅市场的理由。这两者并非是一个层面的问题，前者是政治属性，后者是经济属性。 在全球性的房地产过热形势下，近年欧洲、北美等国家和地区纷纷采取调控措施。美国联储主席格林斯潘还批准了两项抑制住房抵押贷款的措施，以减持两家银行1998年以来过快增长和过大比例的房贷余额。我国当前正在进行的这一轮以房地产和一些过热行业为重点的宏观调控，正适应了国际经济发展对我国发展态势的要求，也是中国进入全球经济大循环的需要。 物质运动不可能总保持线形加速度状态。现实需要房地产业在发展中有一个休养生息的阶段，物业市场要靠购买力来支撑，高企的房价需要居民可支配收入的追赶，因买房而亏空的家庭财政也需要一段蓄水积累以防不测。
沈阳千缘房地产开发有限公司董事长刘进文表示，政府出台“九条新政”可以有效降低不可预测的投资风险。出台的新政明确提出土地净地出让、政府统一拆迁、配套工程先行、分块出让，这些都能有效地降低投资者风险，同时还能降低开发成本。决定房价的因素很多，现在，实行分期付款、审办联动、举办房交会等措施，可在一定程度上缓解开发成本增加，使房价趋于合理，最终得实惠的是广大的购房者。
住房价格不单纯是经济问题，它还是一个社会问题，它关系到千家万户的安居乐业，关系到财富的流向和公平的实现。从“三个代表”出发，结合温家宝总理的《政府报告》指导思想，沈阳市政府会将民意转化为宏观调控政策措施，抑制商品房房价快速上涨趋势，实现既定的宏观目标，使政府成为商品住房稳定的保障人。
关键字：沈阳、房地产、商品房、政府调控
参考文献：《2007年一、二季度房地产市场的运行情况》
《2007年一、二季度沈阳房地产政府报告》
《房地产经济学》----张红
温家宝总理的《政府报告》
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