揭开房地产美丽的面纱(转)
摘要：众所周知，近几年房价上涨迅猛，这让销售商大大尝到甜头，房地产业愈演愈烈，然而它的内幕真的亦如其表面看起来那样光艳照人吗？我国的宏观调控又是在这一时期采取了哪些措施呢？房价真的还会一如既往的上涨吗？关键词：房地产业;宏观调控；销售商
一、我国房地产现状
全国大中城市房价非理性上涨，与老百姓的购买力悬殊甚远，使人十分担忧，广大老百姓的基本购房权力失去保障。虽然政府三令五申要把房价控制在合理范围内，但从现状来看，房价仍然一路飙升，经济适用房一房难求。普通老百姓的购房梦一拖再拖，真可谓长路漫漫，何其远兮！
然而，是什么导致房价一路上扬呢,真的是房价供不应求了吗？
如果不是，房地产开发商投资盖地那么多房子又去向何方了呢！
在新浪网上杨少峰曾在他的博客中写道：
供不应求，却是当前房地产行业最大的谎言。 我承认，如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机，就是我们正常说的炒房，短期快进快出；第二个是投资需求，反正钱在银行是贬值的，而房价在涨，所以买房通过出租获取收益，以及预期未来房价上涨。第三个是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。 这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩。其中投机需求的对政策是最敏感的，受政策影响非常大，二套政策一出来、物业税一出来投机马上就挤掉了，每次楼市调整闻风而动的就是投机需求，深圳是最典型的例子。第二个是投资的需求，如果对市场未来的预期降低了，如果房价不涨那么快了，它稳定了或者跟我们的收入增长差不多，或者只比物价上涨略高一些，这部分需求就将撤离。这部分投资者需要注意的是，如何理解投资回报率？投资回报率如何关键看租售比，租售比体现的才是房地产真实的投资价值。可是，实际上目前在北京上海等城市，很多地方的租售不是1：300，而是1：500、1：800，两百万一套的房子一个月租4千还不一定租得出去。租售比过高，就说明房子持有的投资功能已经没有了，它就只剩下一种功能――只能靠未来的套现才能实现，但是万一需求回落，套现难度将急剧加大。第三个是恐慌性需求，笔者认为这几种需求中恐慌性需求是导致目前房价上涨的最根本的原因。这些人本来它可以不着急买，但是因为担心未来更买不到房而不得不买。换句话说，中国有十几亿的人口，如果需求一下子释放，需要在两年之内解决十几亿人口的住房问题，我们房地产的开发放快十倍百倍都没用，所以中国房地产的供求矛盾是需要花几十年去解决的，而不是现在大家所说的那样，需要在几年内解决，因而从这个观点来看待供求关系是完全错误的。可以说，当前主流专家学者所宣扬的“人人有房论”是哗众取宠、是缺乏责任感的言论，即便经济发达如美国、英国，也没有做到人人有房，中国房地产的需求更是需要花数十年去解决，所以更需要房价的稳定。 事实上，除了真正的自住需求，其他所有的需求之所以旺盛，都是基于对房价上涨的预期，一旦预期房价平稳，或者下跌，所有的投机需求、投资需求、恐慌性购买需求，都将马上撤离市场，当前楼市的需求将立刻萎缩至少一半。所以，需求旺盛，这只是房价上涨所造成的一个假相，当前深圳的楼市就是最好的例子。 我们再来看供应，都说供给不足，然而，从掌握的数据看，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成13亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中，足够供应全国市场5年的开发量。仅北京一地，普查结果显示就有3千万平米的土地囤积在市场中。再看另外一个数据，第三季度央行的货币政策报告显示，全国90平方米以下面积的项目总投资不到15%，而根据建设部规定，从去年6月1日起所有新的项目必须符合90平方米占70%，这一块项目供给跑哪去了？被囤积在流通环节，供应量没有释放出来，这个供应量一直会压着吗？不会，早晚会被释放。为什么没有被释放，有很多复杂的原因，对房地产未来的预期，拿地越来越困难，房价越涨越快等等。可是，相关部门针对屯地屯房行为新出台了多项针对性政策，比如说单宗土地限期3年开发，比如说对屯地屯房企业不得发放贷款。最近广州连续收回百万平方米的囤积土地，北京对八宗用地亮红牌，相关部门在动真格逼开发商释放他的土地，要把囤积在市场的供应量释放出来。如果这个供应量不释放出来，土地供应量再翻一倍都没有用。 以北京为例，到明年可能会出现几个情况。第一是几百万平米的保障性用房年内都已经开工了，明年会进入市场。第二，小户型目前在北京市场上占的比例很少，但是按建设部规定，它以后的供应量要达到70%，这是逃不掉的，这个供应量迟早要达到这个数，什么时候达到？这个供应量也会在08年集中释放。这种同质性的产品一下子冒出来，对市场会有非常大的影响。 所以，我们所看到的供求关系，我认为不是真实的供求关系，而是被扭曲的供求关系，中国的国情注定房地产需求长期是旺盛的，然而从短期看，实际上需求并没有大家看到的那么强烈，而供应也并非那么的稀缺。 以上这些观点我都比较赞同，我认为房价高涨大多数来源于购房者的心理影响与销售商的炒作，现在的房子也并非供不应求，目前的状况经常是：房子越多的人越踊跃地买房，将房价已抬再抬，而越没有房子的人越买不起房，造成很多富人房子放着没人住，而穷人买不起房子很多人挤在一个小破屋里。其次人民币升值和全球流动性过剩及中国楼市的高收益，吸引大量外资涌入。外资购买的绝大多数都是高档物业，而高档物业的价格往往会成为整个市场的风向标；外资开发或参与的项目多属中高档，由于他们财力雄厚，往往在土地竞标中推高地价，而且大量高端物业的涌现，也必将拉高市场整体价格。种种这些势必迫使我国宏观调控发挥更强的作用。不妨让我们来关注一下我国的宏观调控。
二、我国的宏观调控对房地产业所采取的理性措施
2003年以来，我国出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策。以稳定住宅价格为中心的“新八条”，甚至被称为房地产新政的标志。
（一）宏观调控过程理性：建立可持续的有序市场
我国的房地产业，由政府主导向市场主导转变的标志是1998年国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革，促进住宅建设发展的通知》。以停止单位建房，停止福利分房，推行住房分配货币化等措施，把住宅推向市场。1998年，房地产开发投资为3 614亿元，投资增长率为13.7％，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为12.72％，商品房销售面积为12 185.3万平方米，销售额为2 513.3亿元，个人购房比重占79.85％，住宅平均售价1 854元/平方米，土地开发面7 730.1万平方米。经过5年的运行，到2003年，房地产投资首次突破万元，达到10 154亿，投资增长率为30.3％，占全社会固定资产投资的比重为18.27％，商品房的销售面积为33 717.6万平方米，销售额达到7 670.9亿元，个人购房比重为92.46％，住宅平均价为2 197元/平方米。土地开发面积22 166.3万平方米[2].在房地产连续5年高速发展的背景下，2003年8月21日，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。18号令是新一轮房地产市场宏观调控的起点。
（二）宏观调控的目标和措施是理性的
18号令提出：要坚持和加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进社会经济的可持续发展，培育健康有序的房地产市场。这一宏观调控的总目标，反映了对中国房地产市场建设的理性思维，“三个基本”，因地制宜，可持续发展，健康有序，是认识和驾驭中国房地产市场理性思维的精髓。
2004年，中央和国务院各部委出台的一系列有针对性的宏观调控措施，主要反映在两个方面。
1.紧缩“地根”。2004年3月1日，国土资源部发布了《关于建设用地备案制度执行情况的通报》；3月16日，国土资源部、监察部联合发出了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求各地2004年8月31日以后，所有经营性土地全部通过“招拍挂”出让。4月29日，国务院办公厅发出了《关于深化开展土地市场治理整顿，严格土地管理的紧急通知》。明令“三个暂停”，即暂停农用地转用、暂停土地规划修改、暂停县改市。6月6日发出了《关于控制房地产拆迁规模，严格拆迁管理的通知》。10月28日，国务院作出《关于深化改革，严格土地管理的决定》。10月29日，国土部修订《土地利用年度计划管理办法》，11月1日公布《建设用地预审管理办法》、《关于发布和实施工业项目建设用地控制指标的通知》（试行），11月9日发布《土地市场治理整顿检查验收方案》。紧缩地根的一系列措施，是针对市场运行情况提出来的。土地市场清理情况表明：2004年7月，全国情理出各类开发区6 866个，规划面积3.15万平方公里[2]，是1993年房地产过热时的开发面积1.5倍。2000～2002年，山东完成了10年的用地计划的80％，浙江完成了99％；上海、江苏5年用完了10年的用地指标，深圳进行宝安、龙岗的全部转地工作。征地、拆迁引发了各类矛盾，失地农民约4 000万[2].即使在如此强劲的宏观调控下，2004年土地购置面仍创造了历史的新高，达到了39 984.66万平方米。
2.紧缩银根。2004年4月25日，中央银行提高存款准备金率0.5％，4月27日，国务院下发通知，将房地产开发项目资本金比例由20％提高到35％。6月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，规范商业银行办理房地产贷款的业务流程，确定控制房地产贷款比例不超过80％，月还款收支比控制在50％以内，月债务支出的比例控制在55％以内，房地产开发商自有资本比例不低于35％。10月，银监会出台《信托投资公司房地产信托业务管理办法》（征求意见稿），对房地产信托经营规则监督管理、风险控制、处罚规则等作了规范。10月29日，央行上调存款利率0.27％，年期存款利率由1.98％提到2.25％，年期贷款基准利率5.58％，2005年3月16日，再调银行年期贷款基准利率到6.12％，个人住房贷款优惠利率由5.31％调为5.51％。对房地产的金融政策其直接效应是：从供给方面影响开发市场，将房地产的资本金比例由20％提高35％，对小规模、以项目为主体的房地商及“皮包公司”运作模式有一定的控制作用；从需求方面影响，提高贷款利率，明确收支还款比例，控制了还贷风险。
三、从一个未真正踏入社会的大学生角度来看，我的建议
以上很多观点都是资深专家的看法，我对我国的房地产业还没有那么深入的见解，仅从最底层人民角度说，我个人认为：1、房地产业并非如他表面那么繁荣，销售上忽略了最关键的问题，目前买房的人大多富有，他们只是将购房作为钱生钱的一个策略，而住房的主要市场应该在普通老百姓，没错销售商为了追求最大利润，将房价一涨再涨，可老百姓的口袋里没有钱啊，所以那些“昂贵”也只能留在销售上的手里敝帚自珍了。所以我认为应该认清这一事实，他们不能总依仗富人，他们应该将侧重点偏向普通老百姓。正所谓十年河东，十年河西。老百姓的作用万万不能小视，它可以将你们拥入天堂也同样可以将你们拖入地狱。无论国际国内，房地产一直不缺乏新闻。谁都不能否认“有钱并不是无所不能，但没有钱是万万不能的”。房子亦是如此，住房是公民享有的基本权利，现在好多穷人都露宿街头，冬天只能缩在角落里，每每这时我都会想为什么富人能买了房子却空着不住，而穷人连栖息之地都没有呢？曾在某本杂志看到茅于轼先生写的一篇文章叫作:为穷人说话，为富人办事。是啊，穷人是能企及人们同情的一方，为他们说话能引起共鸣。可在真正办事的时候，他们又愿意给富人做手下，因为穷人付不起他们钱。人是很现实的高级动物嘛！2、国家的宏观调控可以采取更实际的做法，每个公民都有纳税的义务，所以可以在税收方面抓一下，就好像我们现在饮水一样，多喝多出钱，而且划分不同消费区域。
我的思想还很不成熟，希望老师多多指点。
参考文献：
[1]建设部，等。关于做好稳定住房价格工作的意见.2005.
[2]牛凤瑞。中国房地产发展报告.北京：社会科学文献出版社，2004.
[3]建设部政策研究中心。建筑房地产业参要.2004―10―20.
[4]恩格斯。论住宅问题.北京：人民出版社，1972.
[5][美]查尔斯。H.温茨巴奇等。现代不动产.北京：中国人民大学出版社，2001.
[6]新浪博客网
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