浅谈经济适用房 经济租赁房 廉租房的区别与发展
作者:fjyfjyhyw内容提要：经济适用房、经济租赁房、廉租房，各有各的特点，在解决当前中低收入居民住房上共同配合发挥了重要作用的同时，也暴露了诸多问题。本文在界定了经济适用房、经济租赁房、廉租房等内涵并指出各自特点基础上，重点分析经济租赁房与廉租房的区别，认为我市应该按照党的十七大精神，将重点放在廉租房建设上。鉴于经济适用房存在的诸多问题，分析其背后的深层经济原因与隐患，认为应该由经济租赁房、廉租房所取代。
关键词：经济适用房 经济租赁房 廉租房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家、住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。经济适用房的价格按建设成本确定，建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、物业的管理费。即将出台的国家房改方案基本上沿用了“经济适用房”这个概念。经济适用房以微利价出售，只售不租。其成本价由7项因素（征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%以内的利润）构成，约占住宅总量的 70%。出售经济适用房实行政府指导价，其售价有市、县人民政府根据以上几项因素综合确定，并定期公布，不得擅自提价销售。 说到经济租赁房和廉租房，这两个的内容就与经济适用房有差别，廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，经济租赁房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。限价商品房也将限定购买资格，或面向拆迁户，或面向本市户口的无房户等。也就是说经济租赁房的受众对象就是既买不起经济适用房也不符合廉租房标准的“夹心层”。我们可以看出前一个是买，后两个是租。可是经济租赁房与廉租房也是有区别的。
1.租赁对象不同
廉租住房配租申请人应是市内六区2003年 1月 1日以后住房实施拆迁的“双困”家庭，并同时具备以下条件： 一是具有非农业常住户口；二是享受城镇最低生活保障待遇或民政部门定期定量补助；三是家庭人均现住房使用面积低于 7.5(含 )平方米。以上条件须同时具备，方可申请配租廉租住房。
申请经济租赁房的对象，为市中心城区（指外环线以内区域） 2003年 1月 1日以后实施拆迁，非农业户籍且年收入低于 1.5万元的家庭。同时还应符合以下条件之一：一是家庭人均现住房建筑面积在10平方米（含）以下（相当于使用面积 7.5平方米）； 二是享受城镇最低生活保障待遇或民政部门定期定量生活补助或领取特困救助的家庭；三是房屋拆迁补偿安置费在 8万元（含）以下，且他处无住房。
2、租金标准不同
申请配租廉租住房的家庭应全额缴存拆迁补偿安置费，包括：被拆迁住宅房屋货币补偿金额 (含被拆迁房屋房地产市场评估价格和安置补贴金额 )、按房屋面积确定的搬迁奖励费、对违章建筑的安置补助费和各种困难补助费。
2004年度，廉租住房租金标准为每月每平方米使用面积 1.00元，每套住房实际租金按住房地段、楼层、朝向等调剂因素参照《天津市公有住房租金计算方法》进行评定。物业管理费按普通住宅小区物业管理四级收费标准计收，平均每月每平方米建筑面积 0.35元。 经济租赁房租金标准的确定采取了市场价格与政府补贴相结合的方式，即租金标准参照房屋所在地区当年住宅租赁市场指导租金平均价格和楼层、朝向等因素认定。承租人按照租金标准的 50%交纳租金，政府按照租金标准的 50%给予租房补贴。经济租赁房实行物业管理和集中供热的，其物业管理费和采暖费由房屋承租人按照相关规定自行缴纳。 此外，经审核符合条件的申请人按其选定的住房每平方米建筑面积 500元的标准缴存租赁保证金。租赁关系解除时，退还租赁保证金本息。 3.租赁期限不同 当廉租房承租人家庭收入提高，不再具备配租廉租住房条件时，应在接到退出廉租住房通知（含在配租期限内）的 6个月内腾退住房。对不能按时腾退的，从次月起按届时配租租金的 200%收取房租；如在第 12个月内仍未腾退的，从次月起按届时配租租金的 300%收取房租；如在 24个月内仍未腾退的，由市住房保障办责令其退房，对拒不退房的，市住房保障办可向人民法院提出诉讼。 经济租赁房出租期限原则上为三年，租赁期内租金、房屋租赁保证金不作调整。租赁期满时，对腾退住房确有困难的家庭，经有关部门审核同意，运营机构可与其重新签订租赁合同。其住房租金按届时市场指导租金标准重新核定，承租人实际负担的租金在重新核定的租金标准基础上每年递增 10%，政府补贴相应递减，直至由承租人全部负担市场租金。
经济适用房可以说在天津发展的还是不错的，近两年本市已累计动工建设经济适用房约300万平方米，其中今年开工建设200多万平方米，到今年年底，累计建设经济适用房将达到320万平方米。在此基础上，计划再动工建设100余万平方米，目前正在进行选址等准备工作。大批经济适用房正在陆续上市，预计到今年年底将有200多万平方米经济适用房可以上市销售。尽管商品房的价格在不断上涨，但经济适用房的销售价格却一直保持稳定不变。这是因为市政府有关部门一直在掌控经济适用房的价格。市国土房管局有关负责人提出，经济适用房是用于解决拆迁困难群体住房问题的，因此，经济适用房一定要经济，销售价格要永远让广大困难群众承受得起。而且在今年秋季房交会上，市房产总公司推出三个经济适用房项目，其中，两片经济适用房已成交1400多套住房。三个经济适用房项目分别为：北辰区秋晨家园项目，1044套住房；东丽区秋丽家园项目，3276套住房；津南区双港新家园示范小区建筑面积13万平方米。其中，秋晨家园、秋丽家园已经定向销售；双港新家园经济适用房正处于方案设计阶段。 但是经济适用房是否都落到了实处，住进去的人是否真的是有困难的人，里面是否有什么黑幕？我们是否知道？对我们这些困难群众是否公平？从天津来看这方面的负面报道还是没有的，但是其它省市的一些情况还是给我们一些警示：您听说过300平方米的经济适用房吗？您听说过“专供省直机关的经济适用房”吗？是的，您可能没有听说过。老实说，多年关注经济适用房的笔者也是第一次听说。山东省济南市就有这样两个小区的经济适用房。这8栋“省直机关经济适用房”面积都在160平方米以上，最大的接近300平方米。(12月15日《第一财经日报》) “300平方米”竟然与“经济适用房”联系在了一起，实在让人大开眼界！这专供省直机关的经济适用房可比通常所说的小户型不知大出几多？住到这么大面积的省直机关的职工真是有福了，管他是不是属于中低收入家庭。 曾有媒体报道说，郑州市有两个经济适用房小区被几家市直机关“团购”了。此前，郑州市房管局几次公开发售经济适用房，还搞起了轰轰烈烈的“公开摇号”，一派公平公正的景象。但公开发售和公开摇号的经济适用房中，却从来都没有出现过那两个小区的名字。事实上，直到媒体报道后，人们才知道那两个“花园式”的小区竟然是经济适用房！ 经济适用房本来是为中低收入家庭准备的，但事实上却成了不少高收入家庭及机关家庭的盛筵。政府本来是为人民服务的，但有些地方政府却优先为自己服务。就在众多低收入家庭为买不到经济适用房而发愁的时候，作为政策制定者兼执行者的政府部门却“近水楼台先得月”。 这个例子给我们极大的冲击，有人说，不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确，虽然在我国的政治条件下二者很难分开，但是在理想条件下能不能用廉洁的方法实施经济实用房呢？应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理，政府廉洁透明，经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单，我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人①本来国家是以人为本的，但是地方的某些做法不仅不能让老百姓得到实惠，甚至还会使群众对我们的政府产生误解，会适得其反，有些群众日夜排号，可是他们已经不知道，他们的努力是徒劳的。这是我们大家都不愿看见的。
天津的廉租房发展的应当算相当成功，天津廉租房建设规模和资金投入国内居首 据市国土房管局有关负责人介绍，本市自2004年7月1日开始，向市内六区2003年1月1日以后住房拆迁、人均住房使用面积低于7.5平方米的低保和优抚家庭配租廉租房，本市廉租房建设规模和资金投入国内居首。今年，本市计划向1000户拆迁双困家庭提供廉租房。 据介绍，2003年底，为解决城市拆迁中的生活、住房双困家庭住房问题，本市开始集中建设廉租房。廉租房租金标准为每月每平方米使用面积1元，物业管理费为每月每平方米建筑面积0.35元。小区内配套公建只租不售，租金收入用于补贴物业管理和房屋维修等费用。截至2007年4月底，全市有1953户符合条件的双困家庭经申请、初审、公示、复核、摇号、选房等程序配租了廉租房，其中残疾户可优先选房。目前，廉租房租金收缴(收缴率95%)、物业管理、居住秩序等良好。目前，本市未配租的廉租房尚有3214套，可以满足今后三年的配租需要。 而中间的经济租赁房可以说起到了其应有的作用满足了相当一部分人的需求，同时我们也应该对国家这种“一刀切”的政策有个反省，国家有经济适用房和廉租房的政策规定与标准，可是既买不起经济适用房有不符合申请廉租房的标准，但是很接近申请廉租房的标准，以前的政策是不能解决这部分人的住房的，对构建和谐社会是不利的。有了经济租赁房这种房子的出现解决了很大的问题。其实不光是关于房子的政策上，其它的一些我们也应设一些过渡的政策，这样对构建和谐社会的发展，对社会的稳定才会起到推动作用。
对于这三种房子的今后发展。廉租房毋庸置疑应大力发展，因为廉租房写入了十七大报告--在十七大报告的第八部分，胡锦涛同志提出：“努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。同时还提出：“健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭住房困难。”这是党代会报告中第一次专门提及住房保障制度，更是第一次谈到保障方式和保障对象。我们可以看出国家的决心。另外，美国的廉租房制度也值得我们学习：
美国廉租住房的来源很多，主要是政府直接建房和政府补贴开发商建房两种。从上世纪30年代开始，联邦住宅管理局就利用贷款和补助金补助地方建造廉租住房，地方政府获得拥有和经营廉租住房的权利。从上世纪70年代开始，美国减少了政府直接建房，转为支持私人企业建造廉租住房。对于按照政府规定标准建造廉租住房的开发商，政府减免有关税费，提供贴息贷款，提供低价土地，大大降低了开发成本，调动了这些企业建造廉租住房的积极性。 随着经济的发展，许多富裕居民搬进了更高级的住宅，他们原来的住宅就出租或出售给较富裕的人，这些较富裕的人原来的住宅，又成为出租或出售给低收入家庭的房源，形成梯级消费的模式。 限租是通过立法对廉租住房的租金加以限制。长期以来，美国廉租住房的租金只占低收入家庭收入的25%，其绝对数额比最低的市场租金还低20%。但是随着限租法规的取消，目前廉租住房的租金已占低收入家庭收入的30%。 美国对低收入家庭的租金补贴先后采取了以下形式： （1）房东补贴。尼克松政府时期，联邦政府向房东提供补贴，补贴额为市场租金与低收入家庭收入一定比例之间的差额。 （2）发住房券。住房券从1975年起在四个城市实施，目前几乎遍及美国各个城市。住房券是政府发给低收入家庭领取住房补贴的凭证。持券人可以自由选择居住地租赁房屋，只需交纳不超过家庭收入30%的租金，差额部分凭券向政府兑取现金。 （3）现金补贴。里根政府上台后，联邦政府直接向低收入家庭提供现金补贴，补贴额为市场租金的70%。 我觉得一些外国经验是值得我们借鉴的，尽管我们不用也不能照抄，但是一些成熟的体系如果能够为我们所用，这样可以使我们少走一些弯路。
反观经济适用房，从他的出生之日起就饱受争议 茅老先生也在他的博客里发表了一篇关于经济适用房的文章，其中就写到“我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。因为我们的财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助中等收入的人。这部分最困难的人就是十几个人挤在一小间里的人。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要关注的就是这部分人，而不是要关注买经济实用房的人。所以我赞成发展廉租房。最困难的人根本买不起房， 因为他们的收入远远够不上买房。他们迫切希望的是改善一下特别糟糕的住房条件。好有一比。假定你有一万块钱，准备捐给慈善机构。请问，你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济实用房，还是用于穷人的医疗，教育，住房?要花钱的地方非常多，而钱是有限的。所以只能排队，先用于最紧迫的需要。等我们国家人均收入达到两万美元左右的时候，应该考虑大家买经济实用房。但不是今天。” 确实，经济适用房有很多弊端，这在刚才我也提到了，是不是经济适用房中居住的人，是真正需要的人？让我们看看都是谁买了房子？经济适用房一般是为了那些拆迁户准备的，那让我们看看拆迁的缘由，有的是平房改造，那些只有几平米十几平米的房子的拆迁费怎么可能买得起大房子，尤其现在的房子的户型越来越大，而住在这些地方的人收入怎么可能买得起房？中华工商时报发文称，茅于轼先生"炮轰"经济适用房。茅的观点是：经济适用房就是政府拿大家缴的税收来帮助中高收入人置业。我们看看现在的经济适用房的住户，汽车已经开进小区，当然那是极少的一部分人。我们假设他们是最近才改善了生活，那我们知道，中国的房屋产权为70年。大部分地区的经济适用房面向低收入家庭，但一个家庭的收入可能在70年中发生翻天覆地的变化，更何况有些人几年之间就开上了车，在一些低收入人群的人看来，像天方夜谭的东西，一次性的出售令经济适用房制度缺乏退出机制。政府则不断地需要拿出土地来建设经济适用房，由于经济适用房的售价不包括土地成本，仅包括一半的配套成本，政府甚至需要不断地在此项目上投入资金。缺乏退出机制的出售型经济适用房制度将逐渐令政府不堪重负。甚至可能被人利用去赚钱，也是中华工商时报的房产记者谈到北京经济适用房炒号，他说，"作为房地产记者，我知道很多时候购买经济适用房要走后门，也知道有些人在炒卖经济适用房的房号，但当她告诉我一个房号需要17万元时，我还是被惊呆了。假设买一套90平方米经济适用房，每平方米4000元，总价也就36万元，17万元一个房号，相当于总价的一半了。" 有人提出经济适用房以租代售。我想以后经济适用房的发展方向真的会像租赁转移。当然甚至有全国政协委员说，用廉租房取代经济适用房，他的理由是无论社会怎么发展仍会有人买不起房，这个我相信，因为市价发达的美，英也是有廉租房的。我觉得还是经济租赁房与廉租房并存是比较好的，分开一个层次尤其天津的这个廉租房制度，我觉得还是很好的，有一个很好的退出机制，经济租赁房出租期限原则上为三年，我认为这还是合理的，因为毕竟有些人是暂时困难，经过奋斗脱离了困境。这是对租房人本身的尊重，也是对其它需要租住的人公平。同时我们还要转变观念把“居者有其屋”转变为“居者居其屋”。这样我看对我们构建和谐社会是非常有利的。注释①：摘自茅于轼 新浪博客[url]http://blog.sina.com.cn/maoyushi[/url]
参考文献：《城镇经济适用住房建设管理办法》
《天津市公有住房租金计算方法》
《十七大报告》 《第一财经日报》 北方网[url]http://www.enorth.com.cn/[/url]
中国房地产金融网[url]http://www.chinaref.cn/Article/Class301/Class311/200704/246035.html[/url]
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