[房地产]上海过千万平方米空置、存量房寻出路
上海过千万平方米空置、存量房寻出路来源:21世纪经济报道 作者:田新杰(作者其他文章) 日期：2005年11月04日
文章内容：
上千万平方米空置房、存量房的出路，成为最近上海房地产业的热门话题。有学者称，“去年年底的空置量是395万平方米，加上今年空置600万平方米，今年上海空置房面积将在1000万平方米以上，接近了1996、1997年空置房的顶峰时期”。
10月27日，在本报主办的上海楼市形势分析论坛上，与会的房地产业内人士表示，对于因长期供求失衡形成的上千万平方米空置、存量房而言，采取正确的营销措施是较为有效的出路，而政策走势以及由此带出的市场氛围，则是关键所在。
见习记者 田新杰 上海报道
供大于求
“今年调控政策之后，按照二季度和三季度的数据，整个市场的成交量下降50％到60％，投资和投机需求缩量在50％到70％，这直接导致上海楼市每年3000多万平方米的成交中，减少了20％，这20％则变成了空置房。”在上海社科院房地产研究中心主任张鸿铭看来，正是调控之后的供求失衡令楼市空置量直线上升。
事实上，上海在售的一手普通住宅存量早就突破1200万平方米大关。截至10月31日，上海全市一手房普通住宅存量132952套，共计1249.40万平方米，在售二手房18321套，共计155.05万平方米。
上海住宅供应与需求之间的量差和过度的投资需求是巨量空置形成的根源。根据中原(中国)地产研究中心估计每年上海刚性需求在800万到1000万平方米，再加上其他的一些投资，比如二次置业的需求，改善住房等等需求，市场真正需求总量在1500万平方米左右。
华润置地(上海)有限公司董事总经理陈凯认为上海前两年如此旺盛的需求是新房销售以后二手房成交快速带来的，而现在转手的成本和难度都在增加，投资客担心买了会套牢、会贬值，卖不出去，新房的有效需求因此变小。
自9月份第二周起，上海住宅新增供应持续放量，从28万平方米一路狂飙，第三周达40万平方米，第四周突破100万平方米；10月份第一周的上市量升至120万平方米。新盘上市量远远大于销售量，这也正是新房存量在短期内迅速增加的主要原因。
另据上海富阳研发机构预测，理论上，第四季度上海商品房供应量将达到3200万平方米。
面对即将到来的年底楼市淡季，开发商的资金链日益趋紧、被套投资者的意志在一点点削减，消化空置、存量变得异常紧迫。
降价怪圈
因为滞销，不断有楼盘陷入这样的降价怪圈：6、7月开始首次对部分房源降价，如果降幅够大，确实吸引了不少买家，成为当时的销售明星；而当降价房源售完后，再次无人问津；当再次降价时，已很难达到当初的效果。降价逐渐演变成双方僵持的心理战。
开发商价格调整的力度，决定着成交量的进一步释放。上海浦东房地产经济研究中心主任李战军认为，现在关键是价格什么时候到底。
“主要有三个阶段，第一个阶段是大量抛盘，但是接盘很少，价格基本上没有动，现在走到第二个阶段，价格往下走，要看成交量是不是放大，如果成交量放大，价格往下走是正常的，如果成交量很有限的话，下跌的价格得不到支撑，会继续下跌。第三个阶段，价格下跌到一定程度，成交量有效放大，价格再跌，确认底部。”李总结道。
政策层面是关键
当然也有突围的个案。2005年9月21日，南外滩的华润置地?上海滩花园入市，经过9月30日上调了一个百分点之后，预售均价达20000元／平方米。该盘推出房源227套，至今销售近半。
“从9月份开始，至今卖了两个多亿。”陈凯对手中项目的逆市表现颇有心得，“用心做产品，和客户沟通，和客户交代，一个单独的企业没有办法去改变一个大势，但可以尽自己的努力去吸引客户。对楼盘今后的销售，我一直比较看好。”
同样在逆市中取得旺销的还有保利地产开发的十二橡树庄园。这个位于上海东佘山沿脉下的别墅项目，在9月中旬一开盘，便取得了首批推出的独立别墅售罄的成绩。
该项目销售经理王希岩表示，上海别墅市场的需求量还是很大的，自住需求强烈，这在国庆房展期间就深有感受。
“最后逆势旺销的可能性大概有四个方面，第一是地价优势，第二是操盘的方式，第三是品牌差异，第四是服务意识。”中国指数研究院(华东)副院长陈晟指出，目前的情况下，逆市旺销最大的可能性是找准并满足客户所需。
“旺销的前提是保证产品品质，在价格不过高的情况下，局部出现个别短缺的产品旺销是有可能的。”上海方方工作室主任胡宗亘有着类似的观点。
“楼市短期内可能会比较悲观，今年年底和明年第一季度可能是开发商感觉比较黑暗的一段时间。”陈晟说。
“整体而言，后市还有一跌，房价报复性反弹不会出现，不仅在于消费者买涨不买跌，而且在调控的继续作用下，上海楼市在一个过高价位上恢复繁荣几乎不可能。”李战军坦言，“主要推动力还是政府政策”。
建设部8月份曾经表态不再出政策，事实上，包括此前银监会212文件在内，其他部委针对房地产业的政策不断。
10月11日，国家税务总局下发的国税156号文件―――《关于房地产税收一体化管理若干问题的通知》提到，今年10月30日前，各地要将一体化管理实施方案和牵头单位及负责人名单上报总局(地方税务司、农业税征收管理局)。
除了国税局，近日中国国家外汇管理局上海市分局向上海市各家外汇指定银行下发了一份名为《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》。相关规定意味着，外汇局从以往后台监控的角色，转变为直接管理境外资金购买上海房地产的行为。
“降价只是短期行为。”信义不动产研究中心有分析师指出，“决定楼市走向的根本在于政策面，相关政府部门的政策及这些政策作用下形成的楼市氛围才是关键，这也将决定楼市走向。”
页:
[1]