[房地产]政策负效应：深圳投机直逼警戒线
政策负效应：深圳投机直逼警戒线来源:21世纪经济报道 作者:徐广蓉(作者其他文章) 日期：2005年11月04日
文章内容：
见习记者 徐广蓉 深圳报道
深圳地产怎么了？
“这套房子不卖了。”10月26日，深圳福田梅林路一家地产中介会客厅内，业务员张宝仓不情愿地接受了这个现实。这套位于福兴花园原价48万元的房子，现价63万元，已经溢价31％。业主一句“等升值”，却令已经谈好价格的买家希望落了空。
此间，碧华庭居保安员将七八户客户挡在大门外，他们抢着要看一套挂盘41万元的55平方米的两室一厅，“要看房请你们排队吧”。
南山区某中介于10月中旬挂盘一套家电家私齐全，房价已经达到7900元／平方米的临街小户型，该楼盘新推出时均价为5500多元／平方米，仅一年涨价43％。就在挂盘当天下午4点，该房已经成交。
一手市场同样火爆。10月初刚结束的深圳房地产秋季交易会展会上，众多楼盘坐地起价，“这是一个新纪录，5天内所有参展楼盘平均楼价约涨5％。”中原地产研究部得出结论。
10月以来，深圳新推楼盘每一次提价皆以千元为单位，并且排队购房的奇观频频出现。期间更发生了万科十七英里由于营销手段缺失而导致客户怒砸售楼部的事件。
10月18日，深圳房地产研究所公布今年前9个月房价增长幅度达到12.18％，其中南山区房价上升30％。“按照这样的趋势，深圳房价今年的增长率可能超过20％。”中原地产预测。
调控之下深圳房价涨幅再创新高，在中原地产的2005年置业调查分析报告中，担心房价上升过快的购房者数量达到36.2％，也就是说高速上涨的楼价开始引起购房者关注。
平稳地度过了将近10年的深圳房地产，房价高烧势头突然出现，令忧心忡忡的购房者不禁发问，深圳地产怎么了？
房地产本身又是投资品种，“追涨杀跌”是其价格的基本规律，急速上升的房价，提升了市场投机的心态，造成了深圳投机比例直追上海的局面。
一个明显的事实是，深圳楼市投机比例开始触碰警戒线。深圳市统计局提供的数据显示，深圳购房投资比例已经接近上海，大概在17％，“国际警戒线就在20％，如果17％的投资率是客观的，从目前的形势判断，楼市有可能很快就进入敏感期，稳定房价成为当务之急。”世联地产董事长陈劲松说。
“深圳买房者当中，起码有30％是炒家。”一位业内人士透露，17％是低估了深圳的炒楼比例。“某些小户型就要被炒成‘通货’了。”地产研究人士半求如此总结，部分小户型在投资客的爆炒下日益弱化其居住价值，倾向为滞留于流通领域、进不了消费终端的“通货”。世联地产分析人员透露，南山区一些楼盘的投资比例超过了40％，中心区(福田区内)写字楼的投资比例高达80％。
而炒家的来源非常丰富。“这些炒房者一部分是香港和外地的投资者，主要炒深圳的中高档住宅；一部分是深圳本地的职业炒家，偏重于别墅市场；还有一部分是整个房地产行业的从业人员，包括地产公司、媒体以及部分机关人员。”他这样划分深圳楼市的炒家。
政策负效应显现
经历5、6月的观望期之后，深圳房地产不仅涨声依旧，而且其“加速度”令人担忧。
“上海生病，全国吃药”的紧缩政策，在深圳市场出现了“反弹”。为稳定房价而抑制投机的政策，正在失去效力。
中原地产有关人士认为，“政策影响带来了反面的效果，因为政策打击的是供应方，需求受到的抑制却不大，使一直供需相对紧张的深圳市场出现了强烈供应紧张现象。”另一方面，陈劲松分析，深圳楼价一直以来都以供需矛盾引起价格的合理上升，打破了市场的平稳。经过购房者与开发商观望博弈过程，调控手段平抑房价的力量仍然敌不过进一步扩大的供需失衡的涨价力量，于是出现“补买现象”。消费者一味要买，开发商便不断放量，导致价格急速上升，造成购房者心理反差，反而加剧了这场“震荡”。
中原地产2005年置业调查分析报告指出，担心政府政策、税费调整的购房者仅占10.6％，政策对需求的影响效果降至低点，而他们对于营业税的“习惯”开始形成。“5％营业税已经成功地包含在价格上并转嫁给了下家，二手房的价格也普遍上升了。”中原地产副总经理王楚琨总结。这表现为新增住房供求比继续缩小，从2003年上半年的0.93，2004年上半年的0.9，迅速缩小为2005年的0.66，供需失衡进一步扩大。
而深圳楼市租金水平近10年来一直保持稳中微降的趋势，据统计，2005年上半年租金总体上仍呈下降趋势，双向背离的结果是：以一年租金计算的投资回报率已快跌破一年期国债收益率的关口。
如果房价与租金水平继续背离，显然将进一步增加投资风险。“市场恢复理性是当务之急。”陈劲松说。不过，市场的羊群效应，于无形中增加了愿望实现的难度。
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