一套房要奋斗多少年 14个原因揭开房价暴涨内幕(2)
[b]七、房价飞涨的另外两个因素[/b]没有源源不断的资金支持，高房价就像纸船下水，撑不了多久。
因为，大多数房地产商的资金来源至少有两个通道，一是自己用土地向银行抵押贷款，二是买房者从银行按揭的资金也流向了房地产商的账户。
充足的资金使房地产业保持了高速度发展，也使空置房和房价一样长年双双保持在高位，房子多年卖不出去，却不见开发商破产，这一点绝对是中国特色，用经济学原理无法解释。
买房按揭的比例由银行决定，但房子的价格却由房地产商决定，自然房价越高，从银行贷出来的资金越多。
―――信息垄断：“房托”抢占话语制高点？
事实上，光靠地方政府和房地产商，还不足以操控房地产的价格。
近年来，一些专家、学者，在或明或暗的“赞助”、“邀请”下，频频出现在各种论坛、媒体上，只说一些利益集团需要他们说的话，宣传房价看涨的种种理由。
只要稍加留意便会发现，近年来，在房地产市场上，一个庞大的房地产利益集团正在形成。
开发商、地方政府相关部门和一些“专家学者”、房地产研究机构以及部分媒体联手，占据行业话语制高点，并形成一个行业性的“话语链”“房托”：
当央行规范房地产业资金运作的121号文件一出台，他们就开始“研讨”、抛出“高地价导致高房价”；当央行提示信贷风险、要求商业银行严格审贷时，他们说：“融资成本增加，房价将会增长”；当有人警告房价虚高应该降温时，他们大加反驳：“中国房地产绝无泡沫，至少也可以繁荣20年”；当“新国八条”出台时，他们甩出“不能搞行政一刀切，还是要重市场调节”；当公众要求公布房价“成本清单”时，他们立即撰文公布房产“清单”不能撼动高房价……
总之是只唱房价看涨“同一首歌”。
“就像当年和庄家沆瀣一气的股市‘黑嘴’一样，这些人事实上是当起了‘房托’。”资深房地产观察人士顾海波(顾海波博客,顾海波新闻,顾海波说吧)直言，相形之下，楼市“黑嘴”们更有市场，对舆论的导向作用更大。
―――“追涨杀跌”：炒家哄抬房价？
当股市跌破1200点时，人们才幡然悔悟2002年股市冲击2400点时的乐观是多么的盲目。在北京、杭州、上海等地，商品房成了一些人的投资品，炒家将楼市当作了股市。起先还是外来“炒房团”活跃于楼市，随后，在身边“谁买房谁赚钱”的诱惑下，手上稍有闲钱的人甚至是普通人家也蠢蠢欲动，加入投资商品房的行列。
在上海，自2004年第三季度以来，外来人员购买高档房的比例不断上升。
到了2005年一季度，中心城区高档房70%的买主是外地和境外人员。
价格越贵的房子，外来人员的购买比例越高，中心城区高档商品房供不应求，房价上升。
而高档房价格的上扬，又对周边中档房、甚至城郊的低价房价格、行情走势产生向上的拉动作用，最终对普通市民的心理预期产生很大影响，刺激“追涨”或跟风提前消费。
高价房对房地产商来说似乎没有任何风险，最终的结果只有两个，要么卖给买房者，要么抵给银行。
扛住了高价也就扛住了高利润，最后通过按揭转嫁到买房者头上。
“泡沫”之后，房地产商拿走丰厚的利润，银行得到稳定的利益，而最终所有的问题只有一个人来扛，那就是买房者。
[b]八、利润大厦如何砌成？[/b]
2005年底国家统计局发布的经济普查第三号公报显示，房地产企业2005年的利润超1200亿元。
“利润大厦”如何砌成？“四两拨千斤”是开发商的惯用生财手段，用一两千万元的资金，开发1亿元的项目，比比皆是。一位曾在房地产业摸爬滚打十年的业内人这样评论，在中国，开发商是使用“高杠杆”做买卖的，80%的房地产开发资金来自银行贷款，自有资金只有20%。
房地产商徐扬（应被访者要求用化名），2003年底与朋友合股开发西南某城市楼盘。楼盘并没有建在市区繁华路段，制定的均价为2600元，看上去价格并不算高。那么他的楼盘能获利多少呢？
2005年8月，他告诉记者，目前楼盘一期已售罄，二期顺利开建，每平方米也就挣个600元。
600元和房地产暴利似乎距离遥远。见记者疑问，他得意地说：“你们记者算不来账，老百姓卖套自己的房子每平方米挣600元，当然发不了财，但我们的楼盘是36万平方米，你算算我全部卖出去之后挣多少，快两个亿啊！”他向记者独家提供了一份建筑成本清单，解密这座楼盘的“利润大厦”是如何一砖一瓦砌成的。
项目开发用地：180亩（12万平方米）具备以下条件：
1、地价：80万元/亩。
2、技术指标：楼盘类型为小高层电梯公寓（12层）；容积率为3；绿化率为36%，建筑密度35%。
3、策划公司全程代理，代理费及广告费为总销售额的4%。
4、设计费15元/平方米（按总建筑面积计）。
5、土建造价1300元/平方米，园林绿化硬化造价80元/平方米，市场销售均价2600元/平方米。
6、几项主要税收：土地增值税按销售额1.5%；营业税按销售额5%；契税按总地价3%；企业所得税按销售额2%（此项我们楼盘免交，因高新区有优惠政策）。
开发商提供的成本测算如下―――
一、项目总建筑面积：180亩（12万平方米）×3（容积率）=36万平方米；绿化面积：180亩（12万平方米）×36%=4.32万平方米；硬化道路：180亩（12万平方米）×29%=3.48万平方米。
二、销售总额：36万平方米×2600元/平方米=9.36亿元。
三、180亩土地成本：180亩×80万/亩=1.44亿元。
四、工程土建总造价：36万平方米×1300元/平方米=4.68亿元。
此处数据为土建总造价，实际只要四五千万元即可启动开建楼盘，建好一栋卖一栋，并不用一次性投入这么多钱。
五、各种配套费用如下―――
设计费：36万平方米×15元/平方米=540万元；园林道路：绿化4.32万平方米×80元/平方米=345万元；硬化道路：3.48万平方米×80元/平方米=278万元；水电及三通一平、报建等费用约2500万元；三通一平费用各楼盘的差异较大，凹地或沼泽地成本要高些。
六、营销策划及广告投入：9.36亿元×4%=3700万元。
七、需交的主要税：增值税9.36亿元×1.5%=1404万元；营业税9.36亿元×5%=4680万元；契税1.44亿元（总地价）×3%=432万元；还有一些小的税费和公司日常开支，没有计入。
八：项目总投入：约7.4亿元。
九：利润（粗算）：9.36亿元-7.4亿元=1.9亿元。
理论利润率：1.9亿÷7．4亿=25%。
[b]九、拿到了地就上了赚钱的大路[/b]
开发商解释说，实际上的利润率远不止这些，没有哪个房地产商那么傻会把总投入砸下去搞一个项目，他们都是分期滚动开发的，因为前期只需投入1.4亿元的土地成本加上四五千万元左右土建资金就可以启动楼盘了。
当然，这部分费用我们基本是自有资金，所以相对那些向银行贷款启动的开发商，我们的成本要低些。再加上通过预售实现资金滚动，所以如果算实际的利润率，应该是100%甚至更高的回报。
他说，其实一些房地产商手上都有猎头公司招来的资深会计，可以将楼盘账目上的成本金额加大，如明明赚1亿元的楼盘，可以处理成只赚4000万元。对外界造成楼盘成本高，不得已提高售价的假象。
当然，有的还善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策，想办法在销售新楼盘时注册一个新公司，仅这一项也可以省下数百万元甚至上千万元的税款，成本又被巧妙地压低了。
他透露，楼盘开建后也暗藏着一些省钱的猫腻。
像外墙涂料、塑钢门窗、铝材、防水作业等诸多土建环节，开发商都可以想出办法节约成本，最常见的就是采购便宜原材料，有的甚至直接减免一些程序。
一些开发商透露，目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2，而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，把楼盘的容积率调高，这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍甚至5倍土地面积的商品房。
“平地拔高楼，利润马上成倍增长。”开发商徐扬坦言，“提高楼盘容积率的同时把绿化环境做好，是楼盘既省成本又能卖高价的妙招。”他说：“绿化的成本并不高，大范围铺上草皮，再种上便宜的乔木、灌木，摊下来一平方米也就是100元多一点，但做出来的整体视觉效果很好。人家来看楼时，看到这么大块绿地赏心悦目，每平方米即使多掏个三四百块也愿意。”孙国平（应被采访者要求采用化名），2005年时39岁，在房地产业“打拼”了6年，做了近20万平方米的楼盘，已积累下4000多万元的资产。
他向记者吐露了业界圈地、盖房、卖房中一些不为外人知晓的手法，现实录如下：
―――“拿到了地就上了赚钱的大路”时下，在股市低迷、其他行业利润不理想的情况下，不动产投资成了热门。
连小投资者都流行“抢房就是抢钱的说法”。
国家出台的政策鼓励购房按揭，地价不断上扬，房价飙升，谁见了会不动心？商业银行也纷纷抢这碗饭。
眼下房市景气，我们的投资回收很快，看上去是个多赢的结果。
谁都知道，在房地产这个行业要站稳脚跟，必须有雄厚的资本和较好的土地储备。
现在各地做房地产赚得多的，大多是在前些年“圈”得了大片的土地。能不能圈到土地是做房地产成功的关键。
现在各地都在搞开发，一个重要的手段就是卖地生财，有些地方地都卖滥了。
房地产开发商都知道抓住地方领导干部的心理，掌握第一手消息很关键，“招商引资”、“改造”、开发建设政策一出台，土地里就有机可乘。
只要我是一个“有实力”、“有背景”的企业，我就能够用很少的订金，甚至不花钱，而得到协议用地，剩下的地价款先欠着。
要么换个方式，包下一条旧街道的改造或者一个地方的“亮化工程”，投资不算大，但是可以换得一块或可开发、或可融资、或可出让的土地，甚至还有一批商铺。 十、卖房的故事
―――“关键地方肯下力气，就能打通各种关节”拿到了地，就成了投资商，就可以利用优惠政策开始融资、合作、卖楼花。尽管房地产法规对土地使用权的取得和房地产预售有严格的制度规定，但制度是人制定出来的，只要在关键的地方肯下力气，就能顺利打通各种关节。
如果没有钱开工，有建筑商，有银行帮忙。现在房地产企业多，建筑企业更多如牛毛。
建筑商垫资开发是业内不成文的规矩，他们不但要先帮着把楼盖到封顶，还要交给开发商保证金。
只要开始合作，就是一条船上的人。拿到了地，可以找一家手段高明的土地评估所运作，最后得到的项目开发贷款肯定不低于买地的价钱。这笔钱可以用来应付一部分债务、发工资、做设计、搞宣传等等。
接下来就是设计规划。
现在设计单位竞争也激烈，只要先付少量的费用，你就可以拿到想要的“欧式”、“美式”、“港式”的设计方案。按规定拿到预售许可证才能卖楼。但气派的开工仪式后，将富丽堂皇的效果图和模型摆好，就可以避实就虚地展开“内部认购”、“内部认订”工作。事实上，这时候拿到预售许可证并不困难。
然后，就是轮到写手、广告精英、地产经纪登场。只要炒作得手，引起“轰动”，制造“紧缺”，带动人气，钱就会源源不断地流进腰包。
―――“玩的就是买主的心理”房地产盯的不是穷人，因为现实是“买房的人在不断买房，买不起房的人怎么也买不起房”。
卖楼当然并非易事。
首先要制造热度，针对消费者“买涨不买跌”的心理，要变着法儿造势，制造楼市火爆的景象。
没有人买，可以雇人来“买”。项目一“开盘”就会演绎成“某某花园开盘狂销数百套”，或者“某某广场售楼风暴，首期一百个单位当天被抢购一空”，这些故事往往有感人的图片和图像证明。
买房的人动心后，就上了套，可以做的文章就多了。
买房子的人当然也不懂得如何精确计算和测量，当然也不会去详细核查他们看不懂的工程图纸，建房成本、开发商许诺的高档原装进口材料都无法鉴定。
房产销售高手能日进万金玩的就是买主的心理。一个均价每平方米6000多元的住宅楼，可能“起价”每平方米只有4000元，但你绝对买不到这种房。买主即使能以较低的价格成交，事实上还有各种各样的附加费在后面等着。
其次要显示房屋销售背后的“坚实保障”。按照业内时髦的说法，房地产已进入“品牌”时代。
随便走进一家楼盘，你就能见到各种质量奖、生态奖、环境奖、设计奖，一个比一个响。
这些优质工程背后都有一大批“国际力量”在“支撑”。
什么法国设计方案，什么地中海风情，什么美国贝尔格林环境设计理念，ISO国际认证，什么欧洲汤森管理模式，超五星级服务，VIP高级名流会所，国际连锁机构……
概念也被炒到了极致。水景花园、香樟别墅、智能数码、生态人居、绿色环保、人性化设计，要什么有什么，只要能打动买主的心。这些充满诱惑的东西总能勾起人们的购买欲望。
楼盘卖得差不多了，原有的“湖景”、“园林”很快不见了，或者干脆这些地块就又建起了新的商品房。
我所说的这些，都是这个行业里的不规范现象。现在这个行业红火，大家都往这里挤，谁也说不清现在房地产业究竟是不是“泡沫”。
不过可以肯定的是，随着国家土地交易的逐渐成熟，行业管理的日趋完善，往后可不像过去那么容易做了。
十一、“银子装进口袋，把风险留给银行”？ 地产商本来想悄悄地发财，不料出来个胡润等各种国内富豪排行榜，房地产富豪几乎连年占据半壁江山。
“暴利”，用经济学的术语解释，就是超额利润，即超过正常利润的那部分利润。
产业经济的规律表明，通过创新和承担风险获得的超额利润，对社会有益；而垄断的超额利润是垄断者对消费者、生产者或生产要素提供者的剥削，是不合理的。
一些专家认为，无论如何，“品牌”不是“暴利”的遮羞布。房地产业就是通过垄断获取的超额利润。
由中央统战部、全国工商联、中国民（私）营企业研究会等作的一份调查结果显示，我国私营企业行业利润差距大，房地产业的利润大大高于其他行业，税后净利润比处于第二位的电力煤气业高1倍多，比平均水平高5倍。
房地产业，在中国一直是个具有诱惑力的行业，主要原因就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。
据央行的调查估算，近年来百分之七八十左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷；同时建筑商垫资开发已是业内不成文的规矩。与此同时，很多开发商还通过“内部认购”、“内部认定”的形式在拿到预售许可证前就开始卖楼，玩起现金流游戏。
正因为房地产企业与其他企业不同，存在着建筑商垫款和客户的预售款这一其他行业不可能具有的优势，因此，与20%左右的销售利润率相比，一些开发商的投入产出比就可达到数倍甚至数十倍。“将银子装进口袋，把风险留给银行。”专家指出，房地产开发企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫。一项调查显示，房地产业自有资金的利润率竟为同期社会平均利润的10倍以上，2002年甚至高达16倍。
业内人士反映，在考察房地产这一特殊行业时，房地产开发企业的自有资金利润率，比行业平均利润更能说明问题。
综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降：2001年为18.84%；2002年为17.53%;2003年为16.94%。
但同期房地产开发企业的自有资金利润率却居高不下：2001年高达38.12%；2002年达到86.36%；2003年达到74.24%。
房地产开发商究竟是如何获得暴利的？业内人士反映，房地产行业暴利的玄机主要在以下三个环节：
一是开发前走门子，囤积土地。
从某种程度上说，房地产的超额利润一部分来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。
表面上看，全国房地产企业超过4万家，是充分竞争行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，这部分垄断利润很大一部分通过协议转让流入房地产企业。
在国外，土地占整个房地产成本的一半以上，而在我国，地价占房价的比重不过20%左右。如果说土地批租是房地产行业高利润的源头之一，那么征地和拆迁中的低补偿则是其来源之二。
2003年7月1日以前，全国城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等方式出让的仅占5%，95%是协议出让。
一般而言，透明度极低的协议转让的地价不到挂牌招标地价的1/2。
以2003年12月8日，北京市首宗拍卖的地价为例，其底价是4.3亿元，最终的成交价是9.05亿元，若以“协议出让”，价格不会超过底价，由此可窥见开发商在拿地环节上的暴利空间有多大。
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